1、投資商與開(kāi)發(fā)商的區(qū)別

投資商是出資金、看回報(bào)的人，會(huì)很客觀及果斷地把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為賺錢的工具，見(jiàn)好就收。市場(chǎng)不景氣時(shí)會(huì)收縮甚至“斬?cái)唷?，做另外一個(gè)項(xiàng)目。他能調(diào)集各方面的專家把項(xiàng)目完成。

而開(kāi)發(fā)商不但要具備融資、工程管理、銷售能力，還要有申報(bào)開(kāi)發(fā)手續(xù)的關(guān)系。一個(gè)項(xiàng)目從決定到完工可能需要3至4年的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商除了資金的投入，更多的是時(shí)間與精力的投入，這無(wú)形中就對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生濃厚的情感甚至“愛(ài)上了她”，這對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展及策劃都是不利的。因?yàn)樗麜?huì)主觀認(rèn)為自己的女兒是公主，不愁嫁不出去。不能客觀判斷市場(chǎng)的結(jié)果可能導(dǎo)致失去機(jī)會(huì)，或者不能與市場(chǎng)結(jié)合完成項(xiàng)目的最理想開(kāi)發(fā)。

中國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)要比國(guó)外落伍，大部分的開(kāi)發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)有限，嚴(yán)格上說(shuō)只能稱為投資商。因此，成熟的開(kāi)發(fā)商還需要一段時(shí)間磨合，在參與的過(guò)程中提高自身在工程、施工、質(zhì)量、管理、銷售、策劃等方面的水平，從而最終成為真正的開(kāi)發(fā)商或發(fā)展商。

2、成本和品質(zhì)的關(guān)系

投資商一般都會(huì)注意成本的控制，而現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)使得價(jià)格戰(zhàn)不可避免。為了有一定實(shí)力打贏價(jià)格戰(zhàn)，就要從項(xiàng)目立項(xiàng)之前重視成本的控制、重視現(xiàn)金的流量（這與利息成本息息相關(guān)）。所以在我們策劃時(shí)一定要有最穩(wěn)妥的財(cái)務(wù)安排。

第*代的物業(yè)，只要有頂、有水、有電就能住。第二代開(kāi)始重視生活居住的品質(zhì)，要求有足夠的活動(dòng)空間、綠化率，戶型也開(kāi)始追求多樣化的設(shè)計(jì)。第三代則要求高級(jí)會(huì)所、購(gòu)物、娛樂(lè)、康樂(lè)、文化飲食等等，都能通過(guò)物業(yè)提供。第四代趨向具有智能型的保安、消防系統(tǒng)、暖氣能自由調(diào)節(jié)溫度、酒店式的物業(yè)管理等等。物業(yè)發(fā)展到今天究竟達(dá)到第幾代，主要取決于開(kāi)發(fā)商是否有超前的意識(shí)、愿不愿花錢、敢不敢花錢，準(zhǔn)買家會(huì)隨著市場(chǎng)在價(jià)格或品質(zhì)上的競(jìng)爭(zhēng)不斷受到新的教育，越來(lái)越清楚什么是最好、最合適自己的。

3、最好的前期策劃――空手道

空手道的真理在于用最少的資金，把項(xiàng)目做起來(lái)。但是萬(wàn)一遇到市場(chǎng)或其他不可抗力原因，仍需有資金支持下去。同時(shí)依靠對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、良好的管理，把項(xiàng)目所需的啟動(dòng)資金降到最低。因此，一個(gè)良好的項(xiàng)目定位、買家定位是前期策劃的核心。

1、地段要方便

事實(shí)上方便的地段就是指交通發(fā)達(dá)，這不光是方便小孩上下學(xué)，老人外出訪友，更重要的是有好的交通。就算現(xiàn)在是不好的地段，未來(lái)也肯定會(huì)成為旺點(diǎn)。

因此只要是方便小孩、老人活動(dòng)，距離遠(yuǎn)近并不重要。但也要考慮物業(yè)本身的綜合素質(zhì)，因?yàn)樾『⒖傄L(zhǎng)大離開(kāi)，老人也不會(huì)居住時(shí)間太久，而物業(yè)本身又擁有70年的產(chǎn)權(quán)，要有更長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，在夫妻上下班、小孩與學(xué)校、老人親友圈之間掌握最合適的“度”。

2、周邊環(huán)境要清新

對(duì)小孩與老人最重要的是身體健康，城市里的各種污染都對(duì)他們健康有害，應(yīng)盡可能避免居住被污染的舊城區(qū)或社區(qū)里?，F(xiàn)在大部分小區(qū)均有一定的綠化，但不是全能做到白天、夜晚都能讓老人小孩使用，盲目巨大的廣場(chǎng)、大片不準(zhǔn)踐踏的草坪，只能觀不能用；為了增加小區(qū)的容積率，樓與樓之間的間距太密，僅有空間因?yàn)檐囄徊粔?，也成為了非法車位。沒(méi)有足夠地方種植綠色植物，就沒(méi)法改善空氣的質(zhì)量。因此置業(yè)除了要求有大環(huán)境（好地段）也要有小環(huán)境，對(duì)綠化的要求是能使得上的綠，享受得到的綠。

3、戶型功能齊全

老人、小孩的健康與陽(yáng)光有著密切的關(guān)系，所以白天老人、小孩宜在客廳的陽(yáng)臺(tái)享受陽(yáng)光。但理想與現(xiàn)實(shí)是有距離的，因?yàn)榧矣欣仙?，雜物就特別多，特別占地方。因此一個(gè)功能齊全的戶型應(yīng)有儲(chǔ)藏間堆放雜物，也需要有服務(wù)性陽(yáng)臺(tái)，一般與廚房連接，有著洗衣、曬衣的功能。這樣客廳的陽(yáng)臺(tái)才能成為生活陽(yáng)臺(tái)，享受樂(lè)趣、景觀、采光的最佳空間。

4、硬件配套要完善

◇硬件配套包括電梯、暖通、水質(zhì)，保溫系統(tǒng)、供電。

◇要讓老人小孩住有電梯的住宅，電梯要穩(wěn)定，性能要好。

5、生活配套要息息相關(guān)

◇老人小孩在社區(qū)內(nèi)最需要方便，要有室內(nèi)的活動(dòng)、運(yùn)動(dòng)空間，以及教育文化交流場(chǎng)所和應(yīng)急的醫(yī)務(wù)所。

◇要提供一個(gè)全天候的活動(dòng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，補(bǔ)充在冬天不能在室外活動(dòng)的缺憾。

◇托兒所、幼兒園、老人康樂(lè)中心都是為社區(qū)內(nèi)老少服務(wù)的。有了這些場(chǎng)所能減輕成年人在老年人、小孩身上的時(shí)間、金錢、精神負(fù)。擔(dān)。

◇小型緊急醫(yī)務(wù)所，為社區(qū)內(nèi)的老少提供更方便、更有效的個(gè)性化醫(yī)療服務(wù)。

6、物業(yè)管理要有“內(nèi)涵”

物業(yè)管理投訴占房地產(chǎn)投訴總量的60％以上，除了開(kāi)發(fā)商所提供的物業(yè)存在問(wèn)題，物業(yè)管理公司不夠?qū)I(yè)外，更重要的是業(yè)主并不重視物管。物管公司要與業(yè)主融洽相處，推出更具人性化的軟性服務(wù)，如為老人提供康娛活動(dòng)，為小孩舉辦音樂(lè)、繪畫、體操等培訓(xùn)班，在老少積極的參與下，社區(qū)的文化才會(huì)更精彩，物業(yè)才能升值。

7、進(jìn)入21世紀(jì)，人類與網(wǎng)絡(luò)不能分割，網(wǎng)絡(luò)正以幾何倍數(shù)迅速發(fā)展。今天的可能兩年后就被淘汰，開(kāi)發(fā)商若有太大投入在網(wǎng)絡(luò)設(shè)備上，成本最終會(huì)轉(zhuǎn)移給買家，倒不如實(shí)在點(diǎn)，只把網(wǎng)絡(luò)的高速公路做好，適當(dāng)留出改裝、擴(kuò)充的空間，把省下的成本投放在物業(yè)的質(zhì)量上，購(gòu)房置業(yè)者也樂(lè)意接受，因?yàn)楫吘故琴?gòu)房，不是購(gòu)網(wǎng)。

全功能生活住宅搶占新世紀(jì)市場(chǎng)

在新的世紀(jì)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)的發(fā)展及居民生活水平的提高，住宅在先進(jìn)性、實(shí)用性、安全性、舒適性、生態(tài)性、耐久性方面都有更高的要求，并且要求注入更多的人文主義精神，將我們的家營(yíng)造得舒服、富有情調(diào)、實(shí)用堅(jiān)固。全功能生活住宅就在這時(shí)應(yīng)運(yùn)而生，它并不一定是豪華住宅，但無(wú)論是地段選擇、社區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、生活配套等都本著深層次的人性關(guān)懷，更加符合人性化需要。

1、地段主要看發(fā)展的潛力

對(duì)于自住和投資來(lái)說(shuō)，地段的選擇也是不同的。若自住，更多地要考慮居住者的年齡、上下班的情況、家里有沒(méi)有老人、有沒(méi)有小孩上學(xué)。對(duì)個(gè)人而言真正好的地段，應(yīng)是最符合自己需求的地段，方便自己及家人的出入、生活及社交。針對(duì)不同的購(gòu)買群，好地段的概念也是不同的。

我們還應(yīng)考慮到一個(gè)人不可能永遠(yuǎn)在一處地方上班，而我們所買的房子卻有長(zhǎng)達(dá)70年的產(chǎn)權(quán)，而實(shí)際上自己居住的時(shí)間大概也就只有10年左右，這樣就要考慮更長(zhǎng)遠(yuǎn)的保值和增值。因此我們要了解今后城市的規(guī)劃及發(fā)展，更要預(yù)測(cè)以后的交通狀況。交通的改善，可以把整個(gè)城市的版圖縮小，有了好的道路網(wǎng)，只要有人去，就能慢慢發(fā)展起來(lái)。

2、社區(qū)規(guī)劃關(guān)注舒適、生態(tài)、綠色與交往

高質(zhì)量的住宅都非常注重社區(qū)周圍的環(huán)境氛圍。社區(qū)內(nèi)部格局劃分合理，建筑設(shè)計(jì)應(yīng)遵循高低錯(cuò)落、疏密有致的原則。在小區(qū)里不但要擁有室內(nèi)室外的活動(dòng)空間，綠色更是必不可少。綠地要具有可達(dá)性，使人充分融入自然之中。并且自然景觀與巧奪天工的人工景觀互相呼應(yīng)，體貼照顧男女老幼的休閑與健身，增加鄰里之間的交流機(jī)會(huì)。

3、戶型不在大而在功能全

戶室安排上布局合理，強(qiáng)調(diào)公私分離、動(dòng)靜分離、干濕分離、潔污分離、居寢分離。好的戶型不一定要大，但一定要功能齊全，因?yàn)檎嬲膶?shí)用存在于簡(jiǎn)單合乎功能的結(jié)構(gòu)中。

談房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)特征及其地位作用

房地產(chǎn)策劃是在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)運(yùn)用科學(xué)規(guī)范的策劃行為。它根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，綜合運(yùn)用各種策劃手段（如投資策劃、建筑策劃、營(yíng)銷策劃等，還可以運(yùn)用房地產(chǎn)領(lǐng)域外的其它手段，如體育、旅游、IT行業(yè)等），按一定的程序?qū)ξ磥?lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。它包括房地產(chǎn)概念設(shè)計(jì)（主題策劃）、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃（前期策劃）和房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃（后期策劃）。

一、房地產(chǎn)策劃的特征

1、地域性。第*，要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況。在我國(guó)，由于各區(qū)域的地理位置、自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、市場(chǎng)狀況很不一樣，要進(jìn)行房地產(chǎn)策劃就不能不考慮這些情況。第二、要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周圍的市場(chǎng)情況。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，房地產(chǎn)策劃要重點(diǎn)把握市場(chǎng)的供求情況、市場(chǎng)的發(fā)育情況，以及市場(chǎng)的消費(fèi)傾向等。第三、要考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位情況。如房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的功能區(qū)位、地理區(qū)位、街區(qū)區(qū)位等。

2、系統(tǒng)性。房地產(chǎn)策劃是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，各個(gè)策劃子系統(tǒng)組成一個(gè)大系統(tǒng)，缺一不可，密切聯(lián)系，有機(jī)統(tǒng)一。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)從開(kāi)始到完成經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷推廣、物業(yè)服務(wù)等幾個(gè)階段，每個(gè)階段構(gòu)成策劃的子系統(tǒng)，各個(gè)子系統(tǒng)又由更小的子系統(tǒng)組成。各個(gè)子系統(tǒng)各有一定的功能，而整個(gè)系統(tǒng)的功能并非簡(jiǎn)單地是各個(gè)子系統(tǒng)功能的總和，系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)與功能具有十分密切的聯(lián)系。

3、前瞻性。房地產(chǎn)策劃的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見(jiàn)性。房地產(chǎn)項(xiàng)目完成的周期少則二三年，多則三五年甚至更長(zhǎng)，如果沒(méi)有超前的眼光和預(yù)見(jiàn)的能力，投入不產(chǎn)出，那么企業(yè)的損失是巨大的。房地產(chǎn)策劃的超前眼光和預(yù)見(jiàn)能力，在各個(gè)階段都要體現(xiàn)出來(lái)：在市場(chǎng)調(diào)研階段，要預(yù)見(jiàn)到幾年后房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)情況；在投資分析階段，要預(yù)知未來(lái)開(kāi)發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向；在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、建筑立面等方面預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)；在營(yíng)銷推廣階段，要弄清當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況，并在銷售價(jià)格、推廣時(shí)間、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面要有超前的眼光。

4、市場(chǎng)性。房地產(chǎn)策劃要適應(yīng)市場(chǎng)的需求，吻合市場(chǎng)的需要。一是房地產(chǎn)策劃自始至終要以市場(chǎng)為主導(dǎo)，顧客需要什么商品房，就建造什么商品房，永遠(yuǎn)以市場(chǎng)需求為依據(jù)。二是房地產(chǎn)策劃要隨市場(chǎng)的變化而變化，商品房的市場(chǎng)變了，策劃的思路、定位都要變。三是房地產(chǎn)策劃要造就市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)。

5、創(chuàng)新性。房地產(chǎn)策劃要追求新意、獨(dú)創(chuàng)，永不雷同。房地產(chǎn)策劃創(chuàng)新，首先表現(xiàn)為概念新、主題新。因?yàn)橹黝}概念是項(xiàng)目的靈魂，是項(xiàng)目發(fā)展的指導(dǎo)原則，只有概念主題有了新意，才能使項(xiàng)目有個(gè)性，才能使產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容、形式和氣質(zhì)。其次表現(xiàn)為方法新、手段新。策劃的方法與手段雖有共性，但運(yùn)用在不同的場(chǎng)合、運(yùn)用在不同的地方，其所產(chǎn)生的效果也不一樣。還要通過(guò)不斷的策劃實(shí)踐，創(chuàng)造出新的方法和手段來(lái)。

6、操作性。一是在實(shí)際市場(chǎng)環(huán)境中有可操作的條件，市場(chǎng)條件不允許，想操作好是相當(dāng)困難的。二是在具體的實(shí)施上有可操作的方法。三是策劃方案要易于操作、容易實(shí)施。經(jīng)常有一些策劃方案規(guī)定了非常理想的策略，但完全脫離了市場(chǎng)的客觀或超出了發(fā)展商的負(fù)擔(dān)能力和實(shí)施能力，因而也只是空洞的紙上談兵。

7、多樣性。房地產(chǎn)策劃要比較和選擇多種方案。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對(duì)多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長(zhǎng)避短，選擇最科學(xué)、最合理、最具操作性的一種。同時(shí)，房地產(chǎn)策劃方案也不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，不斷對(duì)策劃方案進(jìn)行調(diào)整和變動(dòng)，以保證策劃方案對(duì)現(xiàn)實(shí)的最佳適應(yīng)狀態(tài)。

二、房地產(chǎn)策劃的地位和作用

1、地位

第*、房地產(chǎn)策劃在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。二十一世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)經(jīng)濟(jì)的一大特征是智力、智慧產(chǎn)業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展，社會(huì)所需的知識(shí)比任何時(shí)代要豐富得多。成功的房地產(chǎn)企業(yè)，其價(jià)值越來(lái)越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產(chǎn)、分配及應(yīng)用知識(shí)的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智能與財(cái)富結(jié)合在一起，還會(huì)爆發(fā)出巨大的能量。

第二、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)、思想庫(kù)，是企業(yè)決策者的親密助手。主要表現(xiàn)在：首先，房地產(chǎn)策劃是接觸面大、實(shí)踐廣泛。從項(xiàng)目選址直到物業(yè)服務(wù)的每個(gè)環(huán)節(jié)，策劃活動(dòng)都參與其中。其次，房地產(chǎn)策劃的案例精彩、手段多。在房地產(chǎn)策劃的每個(gè)成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創(chuàng)意和手段。第三，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論很豐富。由于眾多策劃人努力實(shí)踐，勤奮耕耘，在創(chuàng)造許多精彩的項(xiàng)目典范和營(yíng)銷經(jīng)典的同時(shí)，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結(jié)出富有創(chuàng)見(jiàn)的策劃理論。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

第三、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中自始至終貫穿一起，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功保駕護(hù)航。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要完成一個(gè)項(xiàng)目周期，需要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過(guò)程，這些過(guò)程中的某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)影響到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，甚至使項(xiàng)目變成“半拉子”工程。房地產(chǎn)策劃參與項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)，通過(guò)概念設(shè)計(jì)及各種策劃手段，使開(kāi)發(fā)的商品房適銷對(duì)路，占領(lǐng)市場(chǎng)。

2、作用

第*、房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)策劃是在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對(duì)市場(chǎng)而總結(jié)出來(lái)的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)的偏差。

第二、房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)模式不斷突破，一個(gè)個(gè)近千畝的大樓盤相繼出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，房地產(chǎn)策劃就更能發(fā)揮它的特長(zhǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，贏得主動(dòng)地位。

第三、能探索解決企業(yè)管理問(wèn)題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場(chǎng)，商品房要賣得出去，重點(diǎn)是管理創(chuàng)新。策劃人幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，就是遵循科學(xué)的策劃程序，從尋求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題入手，探索解決管理問(wèn)題的有效途徑。

第四、能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。要開(kāi)發(fā)好一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要調(diào)動(dòng)很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等。這些資源在房地產(chǎn)策劃還沒(méi)參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒(méi)有中心的。房地產(chǎn)策劃參與到各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。

此外，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)，滿足居民居住具體要求等作用

蘇煒談香榭麗花園營(yíng)銷策劃

香榭麗花園在滬成功推出之后，業(yè)內(nèi)人士對(duì)該樓盤有較多不同的看法，就此筆者采訪了蘇煒先生。

　　談到香榭麗花園是如何構(gòu)思的，為什么會(huì)想到請(qǐng)陳逸飛先生做形象代言人時(shí)，蘇煒說(shuō)：

香榭麗花園的前期策劃分為四個(gè)方面。

　　第*是地塊選擇。這個(gè)項(xiàng)目最大的特色是策劃公司的前期介入，從方案招標(biāo)開(kāi)始，包括產(chǎn)品概念的定位、地塊的選擇。產(chǎn)品定位的核心內(nèi)容是對(duì)地塊的未來(lái)進(jìn)行了比較詳盡的調(diào)查，這里可以透露一點(diǎn)：我們拿了一個(gè)上海未來(lái)十五年的城市規(guī)劃，在這個(gè)規(guī)劃中，可以看到

上海十五年后，人民廣場(chǎng)至四川路沿線是浦西最核心的中心城區(qū)，而浦東是小陸家嘴至世紀(jì)大道沿線，香榭麗花園正好在這區(qū)域內(nèi)。還有一點(diǎn)很明顯，浦東的豪宅市場(chǎng)一直低迷，同時(shí)也在低谷不斷地積聚力量，實(shí)際上已經(jīng)形成了很強(qiáng)的市場(chǎng)購(gòu)買力。所以結(jié)合這兩點(diǎn)，最后選擇了這地塊，雖然也有缺陷，如通貿(mào)大酒店對(duì)視線的影響，但我們可以通過(guò)策劃包裝來(lái)克服。

　　第二是概念包裝。首先是對(duì)目標(biāo)客戶群體的分析，不同于一般策劃、代理商所做的客戶年齡、職業(yè)、階層分析，我們強(qiáng)調(diào)的是對(duì)客源真正消費(fèi)屬性的分析：在消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)心理、需求層次、精神追求等方面展開(kāi)分析。我們發(fā)現(xiàn)40－50歲的成功人士隨著年齡的上升，心境已由30－40歲的富的激情轉(zhuǎn)向平和與理性，充滿對(duì)過(guò)去美好事物的回憶。其次是地域文化分析。世紀(jì)大道最初的定位是香榭麗花園，讓人聯(lián)想到法式生活：浪漫、咖啡飄香等，通過(guò)對(duì)其性格特征的剖析，香榭麗花園的廣告主題產(chǎn)生了。

　　第三是產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)。我們力求專業(yè)細(xì)分，目前許多開(kāi)發(fā)商在做總體規(guī)劃的時(shí)候，還停留在建筑設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)階段，而我們除了請(qǐng)景觀設(shè)計(jì)師外，還請(qǐng)了室內(nèi)設(shè)計(jì)師、室外空間設(shè)計(jì)師、夜間燈光設(shè)計(jì)師等，力求做到完美、專業(yè)，所以在銷售中積聚了很強(qiáng)的產(chǎn)品力。另外，我們將通貿(mào)大酒店變成小區(qū)一個(gè)會(huì)所，并將會(huì)所中經(jīng)營(yíng)成本較高的項(xiàng)目與店合營(yíng)，降低物業(yè)管理費(fèi)用。

　　第四是廣告運(yùn)作。產(chǎn)品概念形成、定位完成后，就產(chǎn)生了“世紀(jì)大道、世紀(jì)名宅”的廣告主題。下一步是考慮如何才能迅速建立品牌效應(yīng)？由于陳逸飛先生本身就很有號(hào)召力，而且也屬于我們的目標(biāo)客戶，于是我們的企劃人員大膽設(shè)想，借助其形象，展開(kāi)前期推廣，產(chǎn)生了很強(qiáng)的震撼力。另外，陳逸飛先生的參與對(duì)我們也有很大幫助，他在國(guó)外的時(shí)間比較長(zhǎng)，對(duì)藝術(shù)潮流，包括對(duì)藝術(shù)細(xì)節(jié)的把握都十分專業(yè)，對(duì)香榭麗花園提出了許多修改意見(jiàn)，使之更趨完美。

　　在媒體推廣上造成集束效應(yīng)的是大型買斷?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地，通常的廣告投放，很難產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)，于是我們買斷了《解放日?qǐng)?bào)》8月18日的全部廣告版面。廣告發(fā)布后，當(dāng)天來(lái)電1300多個(gè)，來(lái)人400多，當(dāng)天成交40套，從8月18日至9月18日成交137套，從數(shù)量上看，137套在上海樓市還不是最多的，但從價(jià)格看，主力戶型面積160平方米的豪宅，完成銷售額至少1.4億元，那是很驚人的。